2026-10-24 10:58:04
以前广州人买房，有句话特别简单：
买不起珠城，可以理解；但珠城的房子，总不会差。
毕竟这里是广州CBD，地段天花板。
但最近的成交数据，有点打脸。
今年4月，珠江新城二手房成交一度冲到阶段高位，到了7月还有48套。
结果截至8月28日，整个板块才成交26套。
热度，明显降下来了。
其实珠城真正值得关注的，不是“跌没跌”，而是——
以前只要挂着“珠江新城”四个字，就能卖溢价；现在已经越来越不行了。
你去看看一些老小区就知道。
房龄二十多年，外墙渗水、物业扯皮、底商油烟、私改民宿、楼道和公共空间乱象……
这些问题以前房价涨的时候，大家还能忍。
现在房价不涨了，买家自然会问：
凭什么？
更扎心的是价格。
比如天銮，2022年一套250㎡左右的大户型，成交单价一度接近18万/㎡。
到了2026年，同小区面积相近的房源，成交单价已经跌到8万多。
当然，单套房源存在楼层、朝向、装修等差异，不能简单理解成整个小区都跌了一半。
但这个案例至少说明：
珠江新城，也不是永远涨不动的神盘。
更有意思的是，现在珠城内部已经开始明显分化。
江景、南向、中高楼层、景观无遮挡、产品好的房子，依然有人抢。
但北向、临主干道、樓龄老、户型差、物业拉胯的房子？
地段再牛，也越来越难撑起高溢价。
这其实是广州楼市一个很重要的变化：
以前买房，大家最信奉的是——
地段为王。
现在买家开始变成：
地段只是门票。
楼龄、户型、物业、景观、居住体验，全部都要算账。
而且未来冼村、马场等核心地块还有新房供应，买家的选择越来越多。
所以，珠江新城不是不行了。
恰恰相反——
它依然是广州最核心的板块之一。
但“闭眼买珠城”的时代，可能真的过去了。
以后买珠江新城，买的不是四个字。
而是：
具体的小区、具体的楼栋、具体的楼层，甚至具体的一套房。
说白了：
普涨时代结束以后，连广州CBD都逃不过“好房越来越贵，差房越来越难卖”。
这才是珠江新城真正的变化。
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